万科前三季度销售超1800亿，新项目投资兑现度100％，长租业务行业第一

自9月26日中央政治局会议对房地产提出“止跌回稳”以来，北上广深等一线城市接连落实松绑楼市调控，各类支持房地产平稳健康发展的政策接连出台，市场信心得到显著提振。机会留给有准备的人，行业龙头万科也及时抓住政策东风带来的市场机遇，在“十一”假期取得良好销售表现，实现认购金额超百亿元，日均认购较中秋假期翻倍。政策东风助力下，房地产行业正加速迈向新发展阶段。房企在新阶段应如何建立业务竞争力？万科用行动做出回答。根据最新数据显示，万科前三季度实现营收2200亿元，继续坚守财务安全底线，已完成今年全部公开债的兑付，第三季度经营性现金流保持为正，回款率超100%，新增融资、再融资超770亿元。尤其值得关注的是，坚守财务安全的基础上，万科三大主业竞争力持续提升。前三季度，万科高质量交付超11万套，销售超1800亿跑赢大市，产品力与精准投资能力持续提升，年内新投资项目首开兑现度100%；长租公寓业务运营规模和效率行业第一，出租率及客户满意度双双突破95%，在业内率先实现了发展模式的突破，打通“由售改租”模式，盘活内外部存量房源超8000间；物业服务品质获客户认可，前三季度存量项目年化饱和收入同比增长12%。业内人士分析表示，当前房地产行业仍处于供求关系变化和新旧发展模式转换的关键阶段，今年以来，万科尽管面临多重挑战，但依然守住了经营安全底线，实属不易。在此背景下，万科仍能聚焦业务提升竞争力，为行业新阶段做好准备，可谓不仅能守当下，也能谋长远，让市场各方对其未来重回健康发展轨道更具信心。万科前三季度继续保持了财务安全，已完成年内全部公开债的兑付。第三季度，万科经营性现金流保持为正，1—9月回款金额超过1800亿，回款率超100%；债务结构持续优化，加权平均债务期限延长至5.4年；继续获得金融机构积极支持，年内新增融资、再融资超770亿元，经营性物业贷落地超250亿，同时融资成本保持低位，新增融资综合成本3.58%,较中期进一步下降；此外，万科也积极推进大宗资产交易，前三季度签约超200亿。通过全力行动，万科持续降解存量债务，1—9月偿还有息负债约700亿元。关于此次业绩亏损，万科也进行了坦诚解释，主要是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资亏损，以及部分资产和股权交易价格低于账面值等。在一位资本市场人士看来，行业深度调整下，房企亏损实属普遍现象。“既要又要”是不现实的，房企当前第一优先级必然是保现金流安全。而在近两年市场规模显著收缩的情况下，全力销售意味着以价换量，资产交易则不得不亏损出让，断臂求生的代价往往是大幅亏损。加上高速发展阶段拿的高价且带有限制条件的用地，导致利润进一步挤压。多种因素叠加下，亏损实属常见。事实上，今年就连头部央企三季报都出现利润大幅下滑甚至腰斩，这还未包含大量在H股上市不发三季报的房企。根据半年报时期的不完全统计，超六成的上市房企业绩亏损，累计亏损额超千亿元。在行业转型关键期，紧跟行业趋势、顺应城市和客户需求变化的企业，方能经风雨而不倒。当下，产品力已经成为行业新发展阶段下房企的核心竞争力所在，在为客户提供“好房子”“好服务”方面，万科已积极做好准备。作为万科三大主业中占比最高的基本盘业务，万科积极研发适配城市发展趋势的综合住区产品，已在多个一线及省会城市实现热销。截至9月底，万科实现销售超1800亿元，持续跑赢大市，销售表现优于百强整体水平。近年来，万科一直持续加大对住宅客户的分析和研究，加强社区配套的设计和运营，将生产、生活、生态集于一体，以上海理想之地项目为代表打造了一批优质住区，获得客户广泛认可。北京东庐、沈阳胤樾、贵阳都会印象等项目平均去化率达80%，平均税前毛利率达18%；最新开盘的上海中興傲舍项目，取证去化率同样达到80%，开盘当日销售41亿。产品力的提升，不仅为万科带来新房热销，也为客户带来了更高品质的交付。今年前三季度万科如期交付超11万套房子，并持续提升客户对交付质量和入住体验的满意度。今年以来，万科积极开展“与业主共建家园”系列行动，邀请超过3万户业主走进工地实地看房，同时，万科在51个大盘项目完善社区配套、推进社区氛围营造，大盘项目入住户数新增超2万户。为了让消费者踏踏实实地住进新房，在交付阶段推进“交付即办证”，上百个项目的业主于交付现场拿到产证。好产品还需要好服务，万科物业业务夯实基础服务品质，前三季度存量项目年化饱和收入同比增长12%。8月，万科物业联合美团推出业内首个“骑手通行解决方案”，在全国3000多个小区率先破解“配送最后一百米”难题，为客户提供更良好的居住体验。同时，万物云持续提升员工的应急救援能力，已有超48000名员工通过CPR心肺复苏术认证，并已挽救22条生命。保持综合住区业务竞争力的同时，万科响应国家政策号召，坚持租购并举，长租公寓业务运营规模和效率行业第一，出租率及客户满意度双双突破95%。截至9月底，万科长租公寓业务营业收入突破26亿元，共运营管理25万间长租公寓，出租率突破95%。其中，万科积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有约12万间已纳入保障性租赁住房，在集中式长租公寓中纳保数量排名第一。与此同时，万科长租公寓业务强化运营效率，降低经营成本，1—9月前台GOP利润率为89%，继续保持行业领先。更重要的是，万科长租公寓业务在业内率先实现了发展模式的突破，打通“由售改租”模式，盘活内外部存量房源超8000间，其中，完成万科旗下超5500间房源的盘活，其中多个项目实现开业即满租，助力公司存量资源盘活的同时，实现租赁房源和收入规模的提升。9月26日，中央政治局会议提出，促进房地产市场止跌回稳，紧随其后，各地接连出台了一揽子房地产支持性政策。行业人士表示，前三季度市场深度调整期，万科在多重挑战下依然实现了“保交付”“保兑付”的双达成。而9月底以来，政策东风吹至，万科又能迅速把握机遇积极销售。自助者天助，相信万科在持续努力和各方支持下，能在行业新阶段走得稳，走得远。责编:史健 | 审校:陈筱娟 | 审核:李震 | 监审:万军伟

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